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邵东市人民政府办公室关于印发《邵东市房屋交易合同网签备案及交易资金监管办法(试行)》的通知

发布时间:2020-09-10 09:51 信息来源:邵东市 责任编辑:邵东市
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政办发〔20207

邵东人民政府办公室

关于印发《邵东市房屋交易合同网签备案及

交易资金监管办法(试行)》的通知

各乡镇人民政府、街道办事处、皇帝岭林场,市直各单位:

   《邵东市房屋交易合同网签备案及交易资金监管办法》(试行)已经2020年4月8日市人民政府第5次常务会议研究通过,现印发给你们,请遵照执行。

                              邵东市人民政府办公室    

2020年910      

(此件主动公开)


邵东市房屋交易合同网签备案及

交易资金监管办法试行

第一章总则

第一条  为加强房地产市场管理,规范房地产市场秩序,维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《房地产经纪管理办法》《住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案的指导意见》(建房2018128号)住房和城乡建设部关于印发房屋交易合同网签备案业务规范(试行)的通知》(建房规20195号)等有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条  本市行政区域内国有土地上房屋交易合同网签、备案、交易资金监管,适用本办法。

第三条  本办法所称房屋是指存量房和商品房本办法所称房屋交易,包括房产转让、房产抵押和房屋租赁。

本办法所称存量房是指通过购买或自建等途径,已办理不动产登记并可上市交易的房屋,不包括房地产开发企业用于销售的新建商品房。

第四条  邵东市住房和城乡建设局负责全市房屋交易合同网签备案、交易资金监管的指导和监督(以下简称监管机构)负责制定邵东市房屋交易网签、备案、交易资金监管操作细则。

邵东市房产事务服务中心具体负责全市房屋交易合同网签备案、交易资金监管的组织实施(以下简称实施机构),负责房产市场监管服务平台(以下简称监管服务平台)的建设与管理。

第二章交易合同网签、备案

第五条  市域内国有土地上房屋交易实行网签备案制度。房屋网签备案应及时、准确、全覆盖,遵循先房屋网签备案再登记的原则。

市域内国有土地上房屋交易须通过监管服务平台实施合同网签备案,房屋网签备案应使用统一的交易合同示范文本。

房地产开发企业、银行业金融机构、房地产经纪机构及其从业人员可以向实施机构申请开通监管服务平台网签使用权限。

  房屋交易合同网签可在取得监管服务平台网签使用权限的房地产开发企业、银行业金融机构、房地产经纪机构网签点或公共服务点办理。

  网签服务点应配置必要的网签设备,并在醒目位置公示网签业务流程,建立健全网签业务档案管理制度,如实记录网签业务情况并妥善保管。

第九条  房地产开发企业、银行业金融机构、房地产经纪机构网签点及网签公共服务点应当在服务场所张贴实施机构颁发的“邵东市房屋交易网上签约点”标识。

房地产开发企业、银行业金融机构、房地产经纪机构及其从业人员相关权限认证信息发生变化的,应当及时向实施机构办理变更或注销手续。

第十条  房地产开发企业与承购人网签《商品房买卖合同》并提交备案申请后,监管银行应核实该购房款是否存入监管账户,并及时完成预售款到账确认手续,监管机构依据相关规定,网上完成《商品房买卖合同》登记备案确认手续。

第十一条  房地产经纪机构承接存量房买卖经纪业务时,应按照有关规定查看委托人身份证明、委托出售的房屋及房屋权属证书、权利人身份证明、代理出售或承购房屋的委托书等有关资料。房地产经纪机构和经纪人员应妥善保管委托人提供的资料和房屋钥匙等物品,委托人未提供规定资料或者提供资料与实际不符的,房地产经纪机构应拒绝接受委托。

房地产经纪机构接受委托提供房地产经纪服务的,应进入监管服务平台与委托人签订并打印房地产经纪服务合同,生成唯一合同编号。经纪服务合同与房屋交易合同中涉及交易信息的内容应当一致。

房地产经纪机构签订的经纪服务合同,应加盖经纪机构印章,并由从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理签名。

第十二条 存量房交易双方当事人自行成交的,应在公共服务点进行买卖合同网签。

自行协商成交的当事人在网签存量房买卖合同前,应在签约公共服务点或经纪机构网签点通过服务平台对房屋权利状况和自然状况进行核验。

房屋所有权人与经纪机构签订过房屋出售委托协议且还在协议有效期内的,在进行自行成交的交易合同网签前,应当先行解除委托协议。

第十三条 办理房屋网签备案的房屋交易当事人,应具备相应的交易主体资格。以下情形不得进行房屋网签备案:买受人属于失信被执行人的;买受人和出卖人不具备购房、售房条件的。

办理房屋网签备案的房屋,应具备相应的交易条件。以下情形不得进行房屋网签备案:新建商品房未取得预售许可或者现售备案的;存在查封等限制交易情形的;政策性住房未满足上市交易条件的;按政策限制转让的;租赁房屋存在禁止出租情形的;属于禁止抵押范围的。

第十四条 房屋交易网签、备案流程:

(一)身份验证;

(二)房源核验;

(三)网上签订交易合同并上传信息;

(四)实施机构确认备案生成备案编码;

(五)打印合同并签名或签章。

经纪机构提供居间服务的,网上签订房地产经纪服务合同

第十五条 实施机构应当依托监管服务平台对房屋交易进行备案确认,在网签电子合同上赋以备案条码。

第十六条 房屋交易合同网签完成后,在完成转移登记或者撤销房屋买卖合同备案前,不得再次通过监管服务平台签订以该房屋为标的的买卖合同。

第十七条  在完成不动产登记前,交易双方当事人协商一致变更或解除房屋交易合同的,应当持变更或解除合同的书面协议及相关材料,共同向实施机构申请撤销合同备案。

第十八条  有下列情形之一的,一方当事人可单方申请注销合同备案:

(一)经仲裁机构、人民法院生效法律文书确认合同解除、无效或被撤销的;

(二)完成存量房买卖合同网签备案后,超过交易当事人约定时限未办理不动产转移登记的;

(三)法律法规规定的其他情形。

第十九条  房地产开发企业、房地产经纪机构网签点和公共服务点在为交易双方当事人提供交易合同网签服务时,应当将相关材料作为交易档案留存保管。

交易资金监管

第一节商品房预售资金监管

第二十条  本办法所称商品房预售资金,是指房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,将其正在建设中的房屋预先出售给买受人,由买受人按合同约定支付的定金或购房款(包括首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭款和住房公积金贷款等)。

本办法所称买受人,是指购买预售商品房的单位或者个人。

本办法所称监管银行,是指与监管部门及房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议的开户银行。

本办法所称商品房预售资金专用账户(以下简称监管账户),是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于收存商品房预售资金的账户。

第二十一条  商品房预售资金监管实行专项专存、专款专用,全程全额监管的方式,确保预售资金用于商品房项目工程建设。

商品房预售监管资金按建设工程形象进度拨付使用,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

第二十二条  商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始,至完成房屋所有权首次登记止。

第二十三条  房地产开发企业应当在申请商品房预售许可证前,选择具备资金监管能力的商业银行作为监管银行,开立监管账户,并与监管机构、监管银行签订《邵东市商品房预售资金监管协议书》(以下简称三方监管协议),未设立监管账户的项目不得发放商品房预售许可证。

《商品房预售许可证》应载明该预售项目的监管银行、监管账户等信息。一本商品房预售许可证对应一个监管账户。

房地产开发企业需要变更监管银行的,须向监管机构申请办理变更手续。

第二十四条 房地产开发企业在各银行开设的监管账户,属于三方监管户,开户银行不得为企业监管专用户开通网上银行、手机银行或其他渠道的支出或转功能,不得开通通存通兑功能,不得办理银行承兑汇票业务。

第二十五条房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议时,应当向监管机构提供以下资料:

(一)不动产权属证书;

(二)建设用地规划许可证

(三)建设工程规划许可证;

(四)施工许可证;

(五)工程预算书;

(六)依法签订的施工合同及建筑材料、设备的购销合同等;

(七)房屋建筑施工图;

(八)监管项目施工形象进度计划;

(九)监管项目建设各阶段资金使用计划(包括预售后用款计划、预售前支出明细表);

(十)其他相关资料。

房地产开发企业变更项目工程相关合同,应当向监管机构提供变更后的有关资料。

第二十六条 监管银行应当根据本办法的规定及《商品房预售资金监管协议》约定,密切配合监管机构做好商品房预售资金监管的相关工作。监管银行主要工作职责是:

(一)协助监管机构监督商品房预售资金的收存;

(二)按照监管机构审核意见拨付商品房预售资金;

三)建立商品房预售资金的收存、拨付台账,加强日常管理;

(四)有关部门对监管账户进行冻结或者划扣的,监管银行应于当日书面通知监管机构。

(五)负责按揭贷款的及时入账。各商业银行、住房公积金管理中心在发放商品房按揭贷款时,不论监管账户是否设立在本行,均应将该按揭贷款及时划入该套房屋对应的监管账户,同时向监管银行提供合同编号和贷款明细。

第二十七条  购房款全额存入监管账户,房地产开发企业应当协助买受人将商品房预售资金直接存入监管账户,不得自行收取任何性质的房价款。监管银行在收到商品房预售资金时应向买受人出具缴款凭证。房地产开发企业应当根据监管银行出具的缴款凭证为买受人开具交款票据。

第二十八条  房地产开发企业在取得商品房预售许可后,应当在售楼场所公示监管银行、监管账户、缴款程序及监督电话等信息,并在《商品房买卖合同》中注明资金监管银行、监管账户等信息。

第二十九条  商品房预售资金必须用于准予预售商品房有关的工程建设,专款专用于支付本项目工程款、相关税费等。

房地产开发企业在办理商品房预售许可证之前应支付而未支付的各项费用,不能在商品房预售资金监管账户中支取。

第三十条  房地产开发企业使用监管资金时,应向监管机构提出申请,并提交相关资料。监管机构在收到房地产开发企业商品房预售资金用款申请后,应在3个工作日内审核完毕,对符合规定的应及时通知监管银行拨付;不符合规定的,由监管机构向开发企业出具不予拨付书面通知并说明理由。

监管机构应当对商品房预售资金的收存及已拨付的款项使用等情况进行核实。

第三十一条  房地产开发企业申请使用监管账户资金,应当根据不同申请款项提供相应的资料:

(一)申请用于购买建筑材料、设备款的,提供购销合同;

(二)申请用于交纳施工进度款的,提供施工单位、项目监理单位出具的建设工程形象进证明及其造价证明;

(三)申请用于交纳设计、监理等相关费用的,提供相关合同或者缴费证明;

(四)申请用于缴纳法定税费的,提供相关通知证明;

(五)申请用于拨付不可预见费用的,提供相关用途证明。

每次申请拨款时还应提交上次申请用款事项的收款票据。

使用商品房预售资金支付管理及营销等费用的,按每次支付的施工款的5%同时计提,使用商品房预售资金支付法定税费的,按实际支付情况申请。

第三十二条 预售资金监管专用账户应当留有足够资金,以保证建设工程交付使用。

取得商品房预售许可证至结构封顶前,预售资金监管专用户余额不得低于监管资金核定总额的20%;

结构封顶至完成房屋所有权首次登记前,预售资金监管专用户余额不得低于监管资金核定总额的5%。

项目竣工备案时,从监管账户按建安造价总额的3%标准划转房屋质量保修金至房屋质量保险金专户。

商品房预售资金核定总额根据自然资源部门审批的建设项目规模结合预售价格核定。监管项目因规划设计、预售申报价格等内容发生变化造成总预售款变化的,监管机构应当重新核定监管项目的预售资金监管额度。

对存在违规销售行为、拖欠项目工程款、逃避监管、违规使用监管资金及其他违反预售资金监管协议等严重不良信用记录的房地产开发企业,完成房屋所有权首次登记前,其项目预售资金监管专用账户余额不得低于监管资金核定总额的20%。

第三十三条  房地产开发企业完成房屋所有权首次登记后,应及时向监管机构申请撤销相关预售许可证对应的监管账户的监管。监管机构受理申请并进行核实后,向房地产开发企业出具解控证明,并通知监管银行撤销对监管账户的监管。

第二节存量房交易资金监管

第三十四条 存量房交易资金监管,除交易当事人明确提出要求外,当事人办理房屋网签、备案应签订交易资金监管协议。

第三十五条交易双方签订《邵东市存量房交易资金监管合同》后,根据合同约定,在买方将全额房价款存入指定资金监管专用户后。交易资金不得挪作他用,交易双方房屋所有权转移登记手续办理成功后,资金监管银行根据实施机构划款指令将监管资金划拨给卖方指定的收款户。

由房地产中介撮合成交的存量房买卖佣金应纳入资金监管范围。

监管资金在监管期内不对交易双方计付存款利息。如果交易双方指定的收款户是跨行跨地区的,根据中国人民银行的规定在所划款项中扣除相应的手续费。

第三十六条 交易双方签订的《邵东存量房交易资金监管合同》按合同约定终止,或者交易双方协商一致解除合同并申请解除资金监管,资金监管银行根据实施机构划款指令将监管资金退回买方。买方以自有资金付款的,将买方存入的全额房价款退回买方指定户;买方申请贷款付款的,将贷款资金扣划用于偿还贷款,余款划入买方指定的户。

第四章罚则

第三十七条  预售人不按规定使用商品房预售资金时,由监管机构责令限期改正,并依照《城市商品房预售管理办法》第十四条之规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第三十八条  房地产开发企业有下列行为之一的,由监管机构责令限期改正,并可按照三方协议的约定暂停其监管资金拨付;逾期不改正的,由监管机构按照有关规定予以暂停网签网签备案、吊销商品房预售许可证等处理,同时记入开发企业诚信档案,并向社会公示:

(一)未按规定办理备案手续的;

(二)未按照规定将购房款存入监管专用账户的;

(三)以收取其他款项为名变相逃避监管的;

(四)提供虚假材料申请使用预售资金的;

(五)违反商品房预售合同条款的,预售人擅自转让商品房预售合同及有关凭证的;

(六)其他违反本办法和三方监管协议的行为。

第三十九条  对违反本办法相关规定以及操作规范的经纪机构及其从业人员,监管机构应当根据实际情形给予责令改正、违规行为公示、诚信扣分、暂停监管服务平台使用权限等处理,并记入信用档案;对拒不整改或整改不符合要求的,可取消平台网签使用权限;对违反法律法规的,依法承担相应的法律责任。

第四十条  监管银行未按有关规定及三方监管协议及时入账、拨付监管资金的、或者挪用监管资金的,按三方协议承担相应的违约责任,由监管机构取消该银行的监管资格,并纳入金融主管机构对银行的考核;造成损失的依法承担相应法律责任。

第四十一条  监管机构及其所属的服务机构或监管银行工作人员,在网签备案及资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,依法依纪予以处理。

第五章附则

第四十二条  本办法自公布之日起施行。



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